현장여건과 설계도서 및 공사조건 조정 (VE) ㅣ 실행예산 변경

출처: NCS학습모듈, " 건설공사 공무관리", 교육부(2016)

 

현장여건과 설계도서 및 공사조건 조정 

 

1) VE(value engineering)

       설계의 적정성 검토라고 할 수 있는 VE는 발주자가 요구하는 건축물의 기능을 유지 또는 향상시키면서 경제적인 공사방법을 찾는 것이 원칙이다. 공사금액을 줄이기 위한 단순한 사양 변경을 지양하여야 하며, 기능에 대한 철저한 분석을 통한 합리적 대안제시가 필수인 기술 집약형 검토과정이다.

① 공공건축물 설계 적정성 검토의 법적기준
       설계품질의 향상과 공사예산 절감 및 품질개선을 목적으로 설계 적정성 검토가 이루 어지며 법적 기준은 다음과 같다.

설계 적정성 검토의 법적기준

 

② 설계 적정성 검토의 시기
       설계 초기단계부터 진행하는 것이 가장 효과적이지만 법적 기준을 따르는 공공건축물과는 달리 사업일정에 맞춰 촉박하게 진행되는 일반적인 민간공사에서는 설계 완료 후 시공사 선정과정에서 시행되는 경우도 많다. 이는 동일 공종의 많은 시공실적과 다양한 종류의 공법을 적용해 본 경험을 바탕으로 안정되고 경제적인 대안을 제시할 수 있는 기술력을 갖춘 시공사가 수주경쟁에서 앞서기 위해 적극적인 VE 설계를 진행하기 때문이다.

적용시기 및 효과

 

③ VE 적용 시기별 기대효과

구분	내용
설계 VE	● 설계 VE는 발주자의 요구사항을 바탕으로 원래의 계획이나 설계내용을 원설계자가 아닌 제3자가 재검토하여 대안을 제시하는 것이다. ● 설계단계에서의 VE는 전기․설비 시스템, 공법은 물론이고 층수, 면적 등 건물의 규모까지 조정할 수 있어 투자비를 경감할 수 있고, 소요 비용이나 기간 대비 절감액이 상대적으로 커서 발주자 입장에서 VE 도입은 필수적이라 할 수 있다. ● 현실적으로는 한정되어 있는 시간과 비용, 프로젝트의 각종 제약조건 등을 종합적으로 검토하여 판단하다보니 많은 민간 프로젝트들이 설계완료 및 개략 공사비를 산출한 후 뒤늦게 VE의 필요성을 인지하고 공사 발주 시 VE 제안입찰 등 차선책을 마련하기도 한다.
시공 VE	● 시공 VE는 완료된 설계내용을 시공자가 재검토하여 현장여건에 맞는 공법 검토로 공사기간을 단축하거나 기능을 유지한 상태로 자재, 장비 또는 시스템의 대안을 제시하는 것이다. ● 또한, 설계자가 파악하지 못하는 많은 하자보수 사례 등을 근거로 준공 후 발생할 수 있는 하자를 최소화시키는 품질개선 방안을 제안하는 것도 좋은 시공 VE라고 할 수 있다. ● 발주단계에서 진행되는 경우가 많아 인‧허가 변경 소요기간, 준공기한 등 설계 VE 보다 외적인 제약조건이 많아 좋은 VE 대안일지라도 적용되는 데 한계가 있다.

 

2) 설계도서 조정 가능 여부를 판단한다.

       도급계약체결 후 설계도서 변경사유가 발생하여 조정할 경우 가능 여부를 확인하여야 하며, 조정 가능 여부의 판단기준은 아래와 같다.

• 첫째, 발주자의 승인 여부
• 둘째, 인․허가변경 등에 소요되는 기간이 단위공종 공사착수 전에 완료 가능한지 여부

착공 후 설계변경 진행 사례

 

3) 검토할 공종을 선정한다.

① 지하공사와 관련된 공종은 필히 검토한다.
       지하층이 계획된 경우, 특히 지하 4층(12m~15m) 이상 내려가는 도심지의 건축물은 흙막이 공사, 차수공사, 터파기공사 및 지하골조공사 등이 공사기간과 공사비에서 차지하는 비중이 크므로 현장여건에 맞는 다양한 공법을 검토하여 최적의 공사방법을 정해야 한다.

② 동일 항목으로 시공 면적이 많은 공종
       커튼월(curtain wall), 알미늄패널, 석재 등의 외장공사는 외부 디자인측면 이외에도 마감자재를 설치하기 위한 하지철물이나 커튼월의 버팀대 두께 등의 구조안정성 검토, 지지방법, 공장제작과 현장조립의 범위 검토 등 경제적이면서 품질을 개선할 수 있는 여지가 많다.

③ 양중, 운반 등의 가설공사
       대형 건축물, 고층 건축물일수록 콘크리트 타설, 자재의 운반을 위한 양중계획, 운반계획 등의 가설공사를 어떻게 계획하느냐에 따라 공사의 성패가 나뉠 만큼 중요하므로 한두 명의 공사경험에 의지하기보다 다양한 규모의 현장을 경험한 전문 업체와의 협의를 통하여 현장여건에 적합한 최상의 계획을 수립한다.

 

4) 파악된 현장여건, 설계도서 검토내용을 전문가 집단에 검토 의뢰한다.

       설계도서 검토는 발주자의 의견이 반영되어 작성된 설계도서에서 틀린 부분을 찾아내는 것보다는 다르게 적용할 수 있는 부분을 찾아내는 것이 주효하며, 그런 이유로 설계자가 아닌 제3자의 검토과정을 많이 거칠수록 설계품질은 향상된다. 설계도서의 검토방향이나 현장여건을 바라보는 시각도 모두 같을 수 없으므로 본사의 설계팀 또는 VE를 전담하는 팀이나 전문 업체에 의뢰하여 현장여건에 맞는 더 나은 개선방안이 있는지 검증한다.

 

5) 검토 결과를 발주자와 공유한다.

       해당 항목에 대한 검토결과는 가설공사와 같이 설계도서의 변경을 수반하지 않는 경우와 설계도서를 변경해야 하는 경우로 나눠지며, 어떤 경우든 발주자의 승인이 필요한 사항이므로 변경제안서 등을 작성하여 설명하고 발주자의 합의를 이끌어낸다.

① 제안서 작성 시 주의사항

• 발주자 입장에서 유리한 부분을 부각시킨다.
  예: 구조적 안정성 확보, 유지관리 비용 절감, 기능개선, 품질개선 등
• 이해를 돕기 위한 적합한 사례를 제시한다.
• 변경이 필요한 당위성만 간략히 설명한다.

 

② 제안서 작성 사례 (천정마감,  curtain wall 변경 제안서 )

6) 발주자, 설계자와 협의하여 설계도서를 조정한다.

       발주자의 승인을 득한 변경사항은 설계자와 협의하여 인허가 변경절차 필요 여부 등의 확인을 거쳐 설계도서를 조정한다.