둘 이상의 필지를 하나의 대지로 보는 경우 ㅣ 건축법 대지에 대한 설명입니다.

건축법에서 대지와 필지의 개념은 건축물의 설계와 허가 과정에서 핵심적인 요소입니다. 이번 글에서는 대지와 필지가 무엇인지, 그리고 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 보는 경우에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

I. 대지와 필지의 정의 

 

1) 대지

일반적으로 '대지'는 특정한 용도로 사용되는 토지를 의미합니다. 이는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 '필지'로 나눈 토지를 말합니다. 즉, 여러 개의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하게 되는 것입니다.

 

2) 필지

필지는 지번이라는 수(예: 00길 5번지)에 의해 등록된 단위로, 각각 고유한 지목과 면적을 가지고 있습니다. 이러한 정의를 바탕으로 우리는 건축법에서 요구하는 조건들을 이해할 수 있습니다.

 

3) 대지와 필지의 관계

• 원칙상 1필지는 1대지 입니다. 
• 법령상 둘이상 필지를 하나의 대지로 간주 하는등 많은 예외사항이 존재합니다.

 

4) 건축법에서 대지의 개념

건축법 제2조에서는 '대지'를 명확히 규정하고 있습니다. 이 법에 따르면, 특정한 조건을 충족하는 경우에는 여러 개의 필지가 하나의 대지로 간주될 수 있습니다. 이는 주택이나 상업시설 등의 건축을 계획할 때 중요한 요소가 됩니다.

특히, 도시 지역에서는 공간 활용도를 높이기 위해 여러 개의 작은 필지를 통합하여 큰 규모로 개발하는 경우가 많습니다. 이러한 점은 도시계획과 밀접하게 연관되어 있으며, 효율적인 토지 이용을 가능하게 합니다.

 

II. 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 보는 경우

그렇다면 어떤 상황에서 둘 이상의 필지가 하나의 대지가 될까요? 일반적으로 다음과 같은 조건이 적용됩니다.

1) 기본 원리

• 연접성 : 두 개 이상의 필지가 서로 인접해 있어야 합니다.
• 용도 : 해당 지역 내에서 동일한 용도로 사용될 수 있어야 합니다.
• 면적 : 통합 후 면적이 일정 기준 이상이어야 할 수도 있습니다.

이러한 조건들이 충족되면, 해당 관청에 신청하여 두 개 이상의 필지를 하나로 묶는 절차를 진행할 수 있습니다.

다음으로 법에서 명기하고 있는 내용을 알아보면 다음과 같습니다.

2) 둘이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

조건, 근거	내용
하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우	● 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
합병이 불가능한 경우 중 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지  (다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외) 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」	● 각 필지의 지번부여지역이 서로 다른 경우   ● 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우   ● 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우
도시ㆍ군계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」	● 도시ㆍ군계획시설이 설치되는 일단의 토지
사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우 「주택법」	● 주택단지
도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우	● 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 「건축법」	● 필지가 합쳐지는 토지. (다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외)

 

3) 하나 이상의 필지의 일부가 다음 경우에 해당하는 경우, 하나의 대지로 할 수 있는 토지

조건		내용
하나 이상의 필지의 일부에 대하여	도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 경우	● 그 결정ㆍ고시된 부분의 토지
	「농지법」에 따른 농지전용허가를 받은 경우	● 그 허가받은 부분의 토지
	「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 받은 경우	● 그 도시ㆍ군계획시설이 설치되는 일단의 토지
	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가를 받은 경우	● 그 허가받은 부분의 토지
사용승인을 신청할 때	필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우	● 그 필지가 나누어지는 토지

 

III. 기타

1) 법적 근거 및 관련 조항

건축법 제57조에서는 “건축물이 있는 대지는 그 지목에 따라 구분된다”고 명시하고 있으며, 이를 통해 각종 규제를 적용받게 됩니다. 또한 대통령령으로 정해진 사항들 역시 중요한 역할을 하며, 이들 조항들은 실제 사례에서도 자주 인용됩니다.

예를 들어, 특정 지역 내에서 주택 개발을 원할 때는 반드시 해당 법령들을 준수해야 하며, 이를 통해 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

2) 사례를 통한 적용

실제 사례를 통해 이해를 돕겠습니다. 예를 들어 A라는 지역에는 두 개의 인접한 토지가 있다고 가정해 보겠습니다:

• 필지 A : 면적 100㎡
• 필지 B : 면적 150㎡

이 두 토지는 각각 주거용으로 지정되어 있고 서로 연결되어 있다면, 이들은 합쳐져서 하나의 큰 '대지'가 될 수 있습니다. 이렇게 되면 총 면적은 250㎡가 되어 더 큰 규모로 개발할 수 있는 가능성이 열립니다.

 

3) 정리 및 요약 

건축법상 '대지'와 '필지'에 대한 정의부터 시작하여 둘 이상의 필치를 하나로 묶는 과정까지 자세히 살펴보았습니다. 이러한 정보들은 실제 건축 프로젝트를 진행하면서 매우 유용하게 활용될 수 있습니다.

 

참고자료

[1] 건축규제혁신센터 - 「건축법」 제2조 정의 (대지) | 한눈에 보는 법령정보 (https://brb.auri.re.kr/board.es?mid=a10202010000&bid=0008&act=view&list_no=3781&tag=&nPage=2)
[2] 법제처 - 민원인 - 「건축법」 제57조의 “건축물이 있는 대지”의 지목의 ... (https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=424821)
[3] 케이스노트 - 건축법 제2조(정의) (https://casenote.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B2%95/%EC%A0%9C2%EC%A1%B0)
[4] 네이버 블로그 - [건축상식] 주택 건축이 가능한 토지 - 네이버 블로그 (https://m.blog.naver.com/airvil/221981774211)