건설사업 사업성 분석기법 종류, 순현재가치(NPV; Net Present Value)에 대한 실무 적용 사례

I. 순현재가치(NPV; Net Present Value)의 이해

• 순현재가치(NPV)는 어떤 사업이나 투자의 가치를 나타내는 척도이다.
• NPV는 미래에 발생할 것으로 예상되는 편익(수익)의 현재가치에서 비용의 현재가치를 뺀 값을 의미한다

NPV의 계산 방식

• NPV는 미래 현금흐름을 추정하고 적절한 할인율로 할인하여 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값으로 계산한다.
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NPV 공식

NPV의 해석

• NPV＝B－C＞0
• NPV가 0보다 크면 그 사업은 투자 가치가 있다고 판단
• NPV가 양수이면 투자를 결정하고, 음수이면 투자를 기각

NPV의 장단점

• 장점: 화폐의 시간가치를 반영하고 계산이 쉬우며 외부 요인에 영향을 받지 않습니다.
• 단점: 자본비용 규모 산정이 어려운 단점이 있습니다.

 

II. NPV 사업성 분석 실무 사례

1) 매출추정-임대현금흐름 (시트 예시)

구분	년도월	지출			수입		준공후 순현금흐름	준공후CF 할인차금
		원금	이자	운영비	원금	수익정산금
055	△△-△△	-	-	-	90,000	-	90,000	257
055	◌◌-◌◌	90,000	1,620	500	-	200,000	107,880	3,868
084	△△-△△	-	-	-	110,000	-	110,000	314
084	◌◌-◌◌	110,000	1,980	300	-	300,000	187,720	6,730
합 계		200,000	3,600	800	200,000	500,000	495,600	11,169

2) 수지분석 총괄표 산정 (시트 예시)

구분		계	주건물	상가
투자		100,000	980,000	20,000
회수		120,000	110,000	10,000
└ 건축비대금회수		90,000	80,000	10,000
└ 준공후 순 현금유입액		30,000	30,000	-
└ 수입	수익정산금	50,000	50,000	-
	외자원금	25,000	25,000	-
└ 지출	운영비	5,000	5,000	-
	외자원금	25,000	25,000	-
	외자이자	15,000	15,000	-
준공후CF할인차금		11,169	11,169	-

3) 의사결정 사례 (**건물)

구 분		(대지면적 : 5,000m², 건물 연면적 : 7,031.27m²)
		금액	단가 (평)
투 자	계	24,909,995	11,712
	용지비	2,275,530	1,070
	건물공사비	20,633,753	9,701
	간접비/판관비	2,000,712	1,941
회 수		-2,431,570	-1,143
수지차이 (회수-투자)		-27,341,565	-12,855
착수시점 NPV		-13,390,626	-6,296
NPV지수(%)		-41.72	-

• * 투자(249억) = 건설원가(348.4억)–지원금(90억) - 기타부대비(0.8억) - 건설자금이자(8.4억)
• * -0.4172 ≒ -134억(착수시점 손실액)÷[230억(착수시점 투자 현가)+90억(외부 자금 확보분)]
• 사업착수기준(△42.4%)의 만족을 위해서는 외부 자본 확보금 약 90억원 필요

 

III. 경제적 판단 기법 비교

구분	B/C Ratio 비용 편익비	NPV 순현재가치	IRR 내부 수익률
정의	현재의 가치를 할인한 총 편익과 총비용의 비율	현재의 가치로 할인한 총편 익과 총비용의 가치차	B/C＝1, NPV＝0일 때의 할인율
산정식	B/C	B－C	B－C＝0
판정	B/C＞1	NPV＞0	IRR＞사회적 할인율
적용	사업 규모 고려시	2개 이상 대안 비교시	여러 개의 대안 비교시
특징	이해 용이 사업 규모 고려시 비용과 편익의 예상난이	이해가 어려움 대안과 비교 가능 사업 규모 측정 난이	이해가 어려움 사업의 수익성 측정 대안과 비교 가능 사업 규모 측정 난이

 

IV. 결언

    종합적으로, 순현재가치(NPV)는 투자 사업의 경제성을 평가하는 대표적인 방법으로, 0보다 크면 투자 가치가 있다고 판단할 수 있다. NPV는 화폐의 시간가치를 반영하고 계산이 쉬운 장점이 있다고 하지만(음...계산이 어렵던데...) 자본비용 규모 산정의 어려움이 단점으로 지적된다. 그리고 실제로 실무 적용시 현금흐름 즉 Cash Flow가 지나치게 큰 비중을 차지하는 경향으로 보여 결정권자가 계산 프로세스를 한번 살펴보자고 하여 원가상으로는 고만고만 한 것이 자금흐름에 의해 크게 좌우되어 설명하기가 매우 어려웠다.