재건축과 재개발의 차이 및 주요 절차상세, 유의점 설명입니다.

재건축과 재개발의 차이

구 분	재 건 축	재 개 발
정 의	기존 노후 불량주택 철거 후 그 대지 위에 새로운 주택을 건립	토지의 고도 이용과 도시기능의 회복을 위해 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 부대사업
근 거	주택법	도시 및 주거환경정비법
사업주체	기존 주택의 소유자	토지, 건물 소유자
지구지정	불필요	필요
조합구성원	건물소유자	건물,토지 소유자 및 세입자 개인
안전진단	필수조건	불필요
기반시설	양호한 지역에서 진행되어 추가 비용 적음	기반시설 정비 비용이 재건축보다 적음

 

재건축 절차

단계	내용
1. 정비계획 수립	정비기본계획 수립 - 안전진단 실시 - 정비구역 지정 - 추진위원회 승인 (약 3년 소요)
2. 조합 설립 및 시공사 선정	조합 설립 - 시공사 선정
3. 사업시행인가	사업시행인가  - 종전 자산평가  - 조합원 분양신청
4. 관리처분계획	관리처분계획 수립 및 인가 - 이주 및 철거 - 동호수 추첨 - 착공
5. 일반분양 및 입주	일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산

재건축 절차는 복잡하며, 빠르면 7년, 길면 10년 이상 소요될 수 있습니다. 각 단계에서 다양한 행정적, 법적 절차를 거쳐야 하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

재건축 유의사항

재건축 사업은 복잡한 절차와 많은 이해관계자가 얽혀있어 각별한 주의가 필요합니다. 특히 사기 및 부정행위에 주의해야 합니다.

• 사업 인가 전 협력업체 선정 과정의 부정행위: 사업 인가 전 협력업체 선정 과정에서 뇌물 수수, 담합 등의 부정행위가 발생할 수 있습니다.
• 쪼개기 발주와 회계 관리 부실: 공사 발주 시 쪼개기 발주로 인한 비리와 회계 관리 부실로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.
• 위로금 및 조의금 지급 과정의 문제: 위로금이나 조의금 지급 과정에서 부정행위가 발생할 수 있습니다.
• 매도인의 분양권 설명 누락: 매도인이 2채 이상을 소유하고 있는 경우, 매수인의 독자적인 분양권이 없을 수 있다는 점을 매도인이 설명하지 않으면 착오 사기 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
• 사업 기간 지연: 재건축 사업은 복잡한 절차로 인해 사업 기간이 길어질 수 있습니다.
• 초과이익 환수제: 정부의 초과이익 환수제로 인해 예상 수익이 줄어들 수 있습니다.
• 주변 재건축 단지 성공에 현혹되지 말 것: 주변 재건축 단지의 성공에 현혹되어 투자하는 것은 위험할 수 있습니다.
• 시세차익보다는 실수요 고려: 시세차익보다는 실제 거주 목적으로 투자하는 것이 안전합니다.
• 일정한 규모 이상의 단지 선택: 일정 규모 이상의 단지를 선택하는 것이 안전합니다. 

요약하면, 재건축 시 사기 및 부정행위에 주의하고, 사업 기간 지연, 정부 정책 변화, 주변 단지 동향 등 다양한 요인을 고려해야 합니다. 또한 실수요 중심의 투자가 중요합니다. 이러한 유의사항을 잘 숙지하고 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

 

재개발 절차

단계	내용
1. 기본계획 수립	도시·주거환경정비기본계획 수립
2. 정비계획 수립 및 구역 지정	정비계획 수립 - 정비구역 지정 - 지구단위계획 수립
3. 추진위원회 구성 및 승인	추진위원회 구성 - 토지등소유자 과반수 이상 동의 - 추진위원회 승인
4. 조합 설립	창립총회 개최 - 조합 설립 인가
5. 사업시행 인가	사업시행인가 - 종전자산 평가 - 조합원 분양신청
6. 시공사 선정	시공사 선정
7. 관리처분계획	관리처분계획 수립 및 인가  - 이주 및 철거 - 동호수 추첨 - 착공
8. 일반분양 및 입주	일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산

재개발 절차는 복잡하며, 전체 과정에 걸쳐 약 7년에서 10년 이상이 소요될 수 있습니다. 각 단계에서 다양한 행정적, 법적 절차를 거쳐야 하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

추가로, 재개발 사업 과정에서 투자자들의 관심과 가치 상승이 동반됩니다. 특히 추진위원회 구성, 조합설립 인가, 사업시행 인가 단계에서 투자 수요가 크게 증가하는 것으로 알려져 있습니다.

 

재개발 유의사항

재개발 사업은 재건축 보다 더 복잡한 절차와 많은 이해관계자가 얽혀있어 각별한 주의가 필요합니다. 특히 사기 및 부정행위에 주의해야 합니다.

• 사업 인가 전 협력업체 선정 과정의 부정행위: 사업 인가 전 협력업체 선정 과정에서 뇌물 수수, 담합 등의 부정행위가 발생할 수 있습니다. 
• 쪼개기 발주와 회계 관리 부실: 공사 발주 시 쪼개기 발주로 인한 비리와 회계 관리 부실로 인한 문제가 발생할 수 있습니다. 
• 위로금 및 조의금 지급 과정의 문제: 위로금이나 조의금 지급 과정에서 부정행위가 발생할 수 있습니다.
• 매도인의 분양권 설명 누락: 매도인이 2채 이상을 소유하고 있는 경우, 매수인의 독자적인 분양권이 없을 수 있다는 점을 매도인이 설명하지 않으면 착오 사기 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 
• 사업 기간 지연: 재개발 사업은 복잡한 절차로 인해 사업 기간이 길어질 수 있습니다.
• 감정평가 결과에 따른 투자 위험: 감정평가 결과에 따라 투자 수익이 달라질 수 있어 주의가 필요합니다. 
• 소유권 이전 및 보상 절차 이해: 재개발과 재건축의 소유권 이전 및 보상 절차가 다르므로 이를 잘 이해해야 합니다.
• 사업 추진 과정의 투명성 확보: 사업 추진 과정의 투명성을 확보하여 부정행위를 방지해야 합니다.

요약하면, 재개발 사업 시 사기 및 부정행위에 주의하고, 사업 기간 지연, 감정평가 결과, 소유권 이전 및 보상 절차 등 다양한 요인을 고려해야 합니다. 또한 사업 추진 과정의 투명성 확보가 중요합니다. 이러한 유의사항을 잘 숙지하고 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

이상 정리 내용은 그야말로 아주 기본적인 내용입니다. 재개발의 경우 너무 복잡하여 많은 실제 피해 사례와 성공 사례를 참조하시어 만약의 사태에 대비하시고 피해가 없으시도록 주의를 요합니다.